מעוללות המשפט לחודש מרץ 2015

מאת: משרד עו"ד אריה סער

סקירת פסיקה לחודש מרץ

עתמ (חי') 25136-12-14 כרמית אסולין נ' עירית נהריה

ארנונה

עתירה שעניינה ביטול דרישת ארנונה רטרואקטיבית שנשלחה לעותרת בגין אחזקת נכס מסחרי, לאחר שניסיונותיה של העירייה לגביית הארנונה מבעלת הנכס העלו חרס. על אף שהעירייה עודכנה כי החזקה עברה לעותרת, המשיכה העירייה בכל השנים לחייב את בעלת הנכס בלבד, אליה שלחה את כל דרישות החוב וזאת בהסתמך על הסכמי השכירות כי בעלת הנכס תישא בתשלומי הארנונה, והעותרת תשלם לה סכום חודשי קבוע. ביהמ"ש קבע באומרו כי העירייה מנועה מכוח כלל ההשתק השיפוטי ומחובת ההגינות המוטלת עליה, מלטעון טענות הסותרות את עמדתה בכל ההליכים עד היום, בהם טענה כי בעלת הנכס היא החייבת במס. העירייה המשיכה לחייב רק את בעלת הנכס וזאת למרות שקיבלה הודעה על שינוי המחזיקים וידעה את תוכן ההסכמים. חובת ההגינות משתיקה אותה מלטעון שלאחר שכשלו מאמציה לגבות מבעלת הנכס, ולאחר קבלת ועדת הערר, כי החייבת האמתית הינה העותרת. העירייה בחרה לחייב את בעלת הנכס ועמדה על חיובה בכל ההליכים שננקטו. ניסיונותיה הכושלים של העירייה לגבייה מול בעלת הנכס אינם מקנים לה אופציה להטיל חיוב רטרואקטיבי על העותרת.

רעא 2453/13 אלעזר עמר נ' עיריית חדרה

"חודו של קוץ"- ארנונה

עיקר המחלוקת סבה סביב השאלה מה דינם של חלקי מטרים רבועים, וכיצד יש לחשב את הארנונה כאשר השטח המתקבל במדידתו אינו מספר שלם, כפרוש תקנה 3(א) לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות מקומיות). כיצד יש לחשב שטח, האם לפי מטרים רבועים שלמים ומעוגלים, או שמא המטר הרבוע מצוין כיחידת מידה בלבד, ואת החישוב עצמו יש לעשות לפי שטח הנכס במדויק ? ביהמ"ש פסק כי על רשות לחשב את הארנונה לתשלום, בגין נכסים שבתחומה, בהתאם לשטח המדויק שעל פיו נמדד הנכס. כל שיטת גבייה אחרת, עיגול למטה או למעלה, היא בלתי חוקית. כמו כן, קבע בית המשפט כי הלכה זו תחול באופן פרוספקטיבי בלבד. תחילתה של ההלכה מושהה ותכנס בתוקף רק ב 2018. רשות אשר בידיה נתונים מדויקים לחייבם על פי השיטה המדויקת כבר תחל מראשית 2016.

עתמ (נצ') 42731-09-14 פריניב בע"מ נ' המועצה האזורית הגלבוע

מיקום מיקום מיקום !!!!!- ארנונה

עתירה מנהלית שעניינה 1. גובה תעריפי הארנונה הכללית שנקבעו בצו המיסים של שנת 2014 וחיוב העותרת בארנונה בתעריף מלא, ללא הנחות. 2. ההבחנה בין תעריפי הארנונה באזורים השונים כהבחנה המפלה לרעה את המחזיקים במפעלים באזור התעשייה החדש, לעומת המפעלים שנמצאים בתחומי היישובים 3. הבטחה להנאה בתעריף ארנונה מדורג למשך שלוש שנים. בהתייחס לסוגיות לעיל, קבע ביהמ"ש: בקביעת תעריפי ארנונה, נטייתם של בתי המשפט היא לא להתערב בהחלטות מסוג קביעת גובה התעריף, אלא אם כן נפל פגם בשיקול הדעת של הרשות אשר מצדיק התערבות. לעניין ההפליה, תחילה ציין ביהמ"ש כי רשות מחויבת להפעיל שיקול דעת בהגינות ובסבירות ובד בבד לשמור על ערך השוויון. כל עוד ההבחנה רלוונטית, לא תחשב התנהגות שלטונית כפוגעת בשלטון. וכך, לדעת בית המשפט, השיקולים שהנחו את הרשות ליצור הבחנה בין מפעלים המצויים בתחומים שונים היו רלוונטיים ומצדיקים את הפער הגבייה. ביחס לטענת העותרת כי החיוב שהושת עליה אינו תואם את ההבטחה השלטונית שניתנה לה מגורמים מוסמכים במשיבה, נאמר כי על ההבטחה למלא 4 תנאים מצטברים: 1. להינתן על ידי בעל סמכות ליתן אותה 2. לנותן ההבטחה הייתה כוונה להקנות להבטחה תוקף משפטי 3. נותן ההבטחה מסוגל למלא אותה 4. אין צידוק חוקי לשנות את ההבטחה או לבטלה. כמו כן, על ההבטחה להיות מפורשת ברורה ולא מוטלת בספק. לדעת בית המשפט לא הצליחה העותרת לבסס את קיומה של ההבטחה שלכאורה קיבלה.

עמנ (ת"א) 23047-03-14 גבריאל בלמס נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א

פטור מארנונה ? באילו תנאים ומקרים 

המחלוקת הינה בגין נכס שנרכש מעמידר. טרם רכישתו שימש כמאפיה, ולאחר מכן כמחסן גרוטאות. המערערים טוענים כי מעולם לא השתמשו בנכס והוא עומד נעול, במבנה ישן בלב שכונת מגורים, אלא שמעולם לא שימש למגורים, וכך גם שלא ניתן לעשות בו שימוש לאחסנה, שכן זה מנוגד לתב"ע.

זכאות לפטור מארנונה מותנית בשלושה תנאים מצטברים וכאשר נטל הוכחה לקבלת הפטור חל על מבקש הפטור: 1. הבניין נהרס או ניזוק במידה ואי אפשר לשבת בו 2. אין יושבים בו 3. נמסרה הודעה לעירייה. המחלוקת בין הצדדים סבה סביב שאלת קיומו של התנאי הראשון, כאשר במקרה להלן, אין הוכחה שמדובר בנכס אשר ניזוק במידה כזו שאי אפשר לשבת בו. שכן, הלכה למעשה, נעשה בו שימוש כמאפיה ולאחר מכן, כמקום מחסן. מאחר ולא הוכח כי אין אפשרות לעשות שימוש בנכס כמחסן אפילו שהייעוד בתב"ע הינו למגורים, שכן ידוע כי במקרקעין המשמשים למגורים נבנים מחסנים, בעוד שימוש כמאפיה היה עליו לדרוש היתר לשימוש חורג.

עמנ (ת"א) 56014-01-13 ברוך סער נ' מנהל הארנונה בעיריית ת"א

ארנונה

ערעור כנגד סירובו של מנהל הארנונה לאשר את בקשת המערער לפטור מארנונה בגדר הנחה לבניין חדש. ביהמ"ש פסק כי פטור עבור בניין חדש ינתן למחזיק שהוא הבעלים הראשון. שינוי/חילוף מחזיקים/בעלים, בכל תקופה, גם בתקופת הבנייה, שוללים את התגבשות התנאי.

עתמ (מרכז) 21550-07-13 הספרייה המרכזית לעיוורים נ' עיריית נתניה

ארנונה

העותרת, הספרייה המרכזית לעיוורים, מבקשת לקבל פטור חלקי בארנונה לפי סעיף 4 בפקודת מסי העירייה והממשלה, אך הממונה על רשויות מקומיות במשרד הפנים מסרב ליתן פטור זה, בטענה שהעותרת אינה "מוסד חינוך" ועל כן המחלוקת, האם העותרת עונה על דרישות סעיף 4 בפקודת הפיטורין או לאו. ביהמ"ש פסק כי העותרת היא מוסד חינוך הזכאי לפטור התשלום מארנונה בהתאם לסעיף 4 לפקודת מסי העירייה (פיטורין) וכי הממונה על רשויות מקומיות לא בחן את כל סעיפי הפקודה הרלוונטיים ולא בחן את נכונות העובדות, ולכן סירובו הינו בלתי סביר. הספרייה לעיוורים היא מוסד חינוך לצרכי הפקודה ועל אף שאיננה משרתת את תושבי העיר בלבד, מדובר במוסד חיוני ולשוב לכלל התושבים.

עמנ (חי') 30703-05-14 ה.ה משקיעים בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חיפה

ארנונה

למערערת נכסים שונים, בגדלים שונים, בבניין בחיפה. על הבניין חלה תוכנית מתאר מקומית אשר נועדה להפוך את הבניין ממבנה מחסנים, לבניין מסחרי הכולל חנויות, משרדים, חניון וכדומה. בהיתר הבנייה הותרו שימושים אשר סווגו בארנונה כ"עסקים אחרים". המערערת טוענת כי מאחר והנכסים עומדים ריקים ואינם בשימוש, יש לחייבם על פי הסיווג הנמוך ביותר שבצו המיסים התואם את ייעודה התכנוני ולא על פי תעריף עסקי. ביהמ"ש קבע כי לפי תוכנית המתאר והיתר הבניה השימוש היחידי המותר בנכס דנן הוגבל למשרדים בלבד, ולכן סיווגו כעסקים נכון וכי השימושים שהמערערת מבקשת להשתמש בהם אינם בגדר "השימושים המותרים על פי דין".

עתמ (י-ם) 31396-01-15 דוד מזרחי נ' מועצה אזורית שומרון

ארנונה

העותר הגיש עתירה מנהלית בעניין חיובי ארנונה וגבייה של דמי אגרת ביוב, שמירה ומיסי ועד. בית המשפט קבע כי הרשויות הפועלות ביהודה ושומרון והחלטותיהם אינן בסמכות בית המשפט לעניינים מנהליים, שכן מפקד האזור הקים בית משפט לעניינים מקומיים כערכאה ראשונה ובית משפט מקומיים של ערכאת הערעור. הסמכות לדון בחלק ניכר של הסוגיות נתונה לבית המשפט לעניינים מנהליים של הערכאה הראשונה, אשר בית משפט זה יושב גם כבית משפט לערעורים ודן בהחלטות או פס"ד שהתקבלו ע"י בית המשפט לעניינים מקומיים של הערכאה הראשונה. בית משפט זה אינו דן בעתירות מנהליות וכך ההליך שנקט העותר אינו קיים בדין.

עעמ 8832/12 עיריית חיפה נ' יצחק סלומון בע"מ

מקרקעין

ידוע כי במקרה של עסקת העברת זכויות במקרקעין, הצדדים מבקשים לרשום את קיומה של העסקה, וכדי לרשום את העסקה, הוראות הדין קובעות שורה של דרישות, בהן הצגת תעודה מטעם הרשות המקומית המעידה כי החובות אליה סולקו במלואם. הכוח של הרשות לדרוש את פירעון החובות כתנאי למתן אישור אשר ישלים את רישום העסקה מכונה "הליך גבייה פסיבי". השאלה העולה הינה האם דיני ההתיישנות חלים על סמכויות אלה והאם בחלוף תקופת ההתיישנות רשאית או לאו הרשות לדרוש את פירעון החובות כתנאי למתן האישור.

בית המשפט פסק באומרו כי בחלוף תקופת ההתיישנות, הרשות אינה יכולה לדרוש את פירעונן של חובות שהתיישנו, כתנאי למתן אישור או תעודה. ככול ולא נעשו פעולות גבייה שהובאו לידיעת החייב ואשר בכוחן לאפס את מרוץ ההתיישנות. כמו כן, נקבע כי החלת דיני ההתיישנות על הליכי גבייה פסיביים מתיישבת עם עקרונות בסיסיים, המטרות של דיני ההתיישנות ועם המטרות העומדות בבסיס הליכי הגבייה המנהלית.

עא (מרכז) 44846-10-12 מינודורכת יעקב זאדה נ' עירית רחובות

היטל השבחה

המערערת הינה בעלת מקרקעין ברחובות, כאשר לשם העברת בעלות ברישום המקרקעין היה עליה לשלם היטל השבחה. המערערת שילמה את ההיטל שהוטל עליה תחת מחאה ולבקשתה מונה שמאי מכריע, כפי שמאפשר החוק. השמאי המכריע קבע כי על היטל ההשבחה להיות כחצי ממה שנגבה ממנה. וכך המערערת קיבלה את ההפרש ששולם ביתר, בתוספת הפרשי הצמדה ממועד תשלום ההיטל ועד למועד ההשבה. המערערת מצידה טוענת, בהתבסס על ס'17 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה כי על הוועדה המקומית להשיב לה את סכום ההחזר, בתוספת תשלומי פיגורים. המשיבה מצידה טוענת כי יש להוסיף לסכום ההחזר הפרשי הצמדה בלבד, וכי ריבית פיגורים אינה חלה משום שלא חלפו למעלה מ- 30 ימים ממועד השומה המכרעת ועד השבת התשלום. ביהמ"ש פסק כי ס'17 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה חל רק במקרה של פיגור בהשבה, שעולה על 30 יום, מיום מתן ההחלטה של השמאי המכריע, בדבר הפחתת היטל ההשבחה ועד ליום ההשבה בפועל. שכן, אין הצדקה להטיל פיצוי עונשי על המשיבה וכי גם לא ניתן לחייבה בריביות לפי חוק ההצמדה , אלא רק בתקופה שלאחר הכרעתו של השמאי המכריע.

פשר (מרכז) 16722-12-11 מאיר אלעזר נ' עיריית הוד השרון

מקרקעין- היטל השבחה

בין הצדדים נחתם הסכם מכר בהוד השרון. המוכר התחייב להמציא את כל האישורים הרלוונטיים, ביניהם מהרשות המקומית, לשם העברת זכויות בנכס על שם הקונה. כמו כן בהסכם, התחייב המוכר לשלם את כל תשלומי העירייה כולל היטל השבחה החלים על הנכס, עד מסירת החזקה. משקיבלה הקונה את הבקשה לתשלום היטלי ההשבחה, העבירה אותם למוכר ופנתה למשיבות על מנת לקבל את האישורים עבור רשם המקרקעין לשם העברת הזכויות בנכס על שמה. אך בין מכירת הנכס לבין העברת דרישתה של הקונה להעברת את היטלי ההשבחה לעירייה, החל המוכר בהליכי חדלות פרעון. המחלוקת בין הצדדים סבה סביב השאלה מיהו הנושה של המוכר, האם המשיבות ואז אין הן יכולות להתנות את מתן האישור לרשם המקרקעין בתשלום החוב או שמא המבקשת. בית המשפט פסק שמאחר והנכס נמכר טרם הליכי הפש"ר וכי התמורה הגיעה לידיו של המוכר, ללא שהתקבלה כל תמורה בקופת הכינוס ממכירת הנכס, במקרה דנן הנושה היא הקונה של הנכס ועל כן אינה יכולה לדרוש העברת זכויות ללא תשלום היטל ההשבחה. הקונה רכשה את הנכס כשנתיים לפני צו כינוס הנכסים ו"שקטה על שמריה".

עתמ (מרכז) 11829-06-13 מתילדה רייס נ' עיריית ראשון לציון

מקרקעין- הפקעה

עתירה שעניינה להורות על ביטול הפקעת מקרקעין שנעשתה בדרך של "מכר ללא תמורה" מאביהם של המבקשים, ולהורות למשיבות ליזום תוכנית שינוי ייעוד החלקה המופקעת, מייעוד של מבני ציבור לייעוד המקורי של אזור מגורים. ביהמ"ש פסק באומרו: "הפקעת מקרקעין על ידי הרשות נעשית למען מימוש צורך ציבורי, שיהוי בלתי סביר בביצוע ההליך ההפקעה או במימוש המטרה, עשוי להצביע על זניחת המטרה הציבורית ובנסיבות חריגות להשיב לבעליה. כלל הוא שהפרשת קרקע בהסכמה, אף ללא תמורה, אינה מהווה הפקעה אלא אם הדבר נובע מאיום ההפקעה. סיווג העברת מקרקעין לרשות בעסקת מכר ללא תמורה יבחן לאור נסיבות העסקה, כאשר על הטוען להראות ולהוכיח כי אין מדובר בעסקה רצונית ולהוכיח כפייה ואילוץ שמלבד העברת המקרקעין ללא תמורה, לא הייתה כל ברירה אחת. במקרה זה לא הוכיחו יסודות כפייה ואילוץ, ונראה כי אביהם המנוח של המבקשים התקשר מרצונו בעסקה זו".

המוצג לעיל הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברים אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.