חובתו של יזם בשלב חוזה הפיתוח בהיטל השבחה

מאת: עו"ד עמיעד גולדברגר

רשות מקרקעי ישראל מתקשרת, מעת לעת, עם יזמים במתכונת של "חוזה פיתוח", חוזה שבמסגרתו מתחייב יזם לפתח מקרקעין לקראת התקשרות בחוזה חכירה או בעלות עם סיומה של תקופת הפיתוח. חוזה הפיתוח מהווה "שלב ביניים" לפני מתן זכויות של חכירה לדורות או בעלות ליזם, במסגרתו מתאפשר לרשות לפקח על אופן פיתוח הקרקע.

השאלה שחזרה והתעוררה בפסיקה, וכעת שבה ועלתה, היא מיהו החייב בהיטל השבחה במקרה שבו אושרה תכנית משביחה בתקופת הפיתוח.

סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת השלישית") קובע כי תשלום של היטל השבחה חל על "בעלם" של המקרקעין או ה"חוכר לדורות" שלהם, ואילו "חכירה לדורות" מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת "כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969".

במהלך השנים חזרה והתעוררה השאלה מהו מעמדו של היזם בשלב חוזה הפיתוח לצורך חיוב בהיטל השבחה. האם הזכויות המוקנות ליזם בתקופת הפיתוח הן דה-פקטו זכויות של בעלים או חוכר לדורות, ולפיכך יש לחייבו בהיטל השבחה? או שמא יש לראותו כבעל מעמד של בר-רשות בלבד הפטור מתשלום ההיטל?

עמדתה הבסיסית של הפסיקה בעניין זה נקבעה, כאמור, עוד לפני שנים רבות בהלכת קנית (רע"א 85/88 "קנית" – ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן). דעת הרוב במקרה זה, שהייתה להלכה המנחה, קבעה כי מעמדה של החברה היזמית בתקופת חוזה הפיתוח הוא אינו מעמד של בעלים או חוכר לדורות אלא של בר-רשות ומשום כך היא אינה חייבת בתשלום היטל השבחה.

בשנים שחלפו מאז קבלתה יושמה הלכת קנית בפסיקת בתי המשפט, אך יישומה חידד את השאלות הקשורות, בין השאר, לכך שמבחינות רבות מעמדו של צד לחוזה פיתוח אינו שונה למעשה, בכל הנוגע לתוכן של זכויותיו, ממעמדו של חוכר לדורות או בעלים.

המחלוקות בעניין זה היו חשובות לרשויות התכנון, בין השאר, בשל כך שבמקרים רבים המדינה היתה הבעלים של הקרקע והיא פטורה מתשלום היטל השבחה וחייבת רק בתשלום של "חלף היטל השבחה" (כאמור בסעיף 21 לתוספת השלישית) ששיעורו נמוך משמעותית מזה של היטל השבחה. לפיכך, הקביעה כי המדינה היא הנושאת בהיטל השבחה (ולא היזם) מובילה לתשלומים מופחתים לגורמי התכנון המקומיים.

על רקע זה ובשים לב לשאלות נוספות הכרוכות בו, חזרה והתעוררה לאחרונה הסוגיה של חיוב בהיטל השבחה בנסיבות שבהן נחתם חוזה פיתוח, בשני הליכים, שהדיון בהם אוחד, בבית המשפט העליון: ע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון ובר"ם 468/14 הוניגמן ובניו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון. בפסק דינו שניתן ביום 10.5.16, החליט בית המשפט העליון, לאחר למעלה מ- 25 שנה, לסטות מהלכת קנית וקבע כי יש לראות את החברה היזמית בתקופת חוזה הפיתוח כחייבת בהיטל ההשבחה.

בית המשפט בחן את העקרונות הכלליים בפרשנות דיני המס, את התכליות של היטל ההשבחה ואת מאפייני חוזי הפיתוח והשינויים שחלו בהם ברבות השנים.

בפסק דינו קבע בית המשפט כי התנהלותה של רשות מקרקעי ישראל ומדיניותה המוצהרת של מועצת מקרקעי ישראל ביחס לעתידם של חוזי הפיתוח מצביעות על כך שהלכה למעשה נחשבים היזמים בתקופת הפיתוח כמי ששולטים באופן מהותי בזכויות של חכירה לדורות. מכיוון שהיזם הוא בעל האינטרס הכלכלי העיקרי בקרקע וזה שקוצר את פירות ההשבחה בפיתוחה, מן הדין שהוא יהיה זה שחייב בתשלום היטל ההשבחה.

יחד עם זאת, על מנת שיזם שייחשב חוכר לדורות לעניינו של היטל השבחה לא יצא קרח מכאן ומכאן, קבע בית המשפט כי הוא ייחשב חוכר לדורות גם לצורך החלת ההחלטות בעניין "דמי היתר" ו"הפרשי ערך" באופן שבאותם מקרים שבהם יזם חב בתשלום היטל השבחה ואף שילם למינהל מקרקעי ישראל תשלום בסך של 91% מההשבחה, תשלום זה יוחזר לו והוא יהיה חייב בתשלום דמי היתר למינהל בשיעור שבו מחויב חוכר לדורות. בפועל, ניתן יהיה לקזז מן הסכום ששולם את שיעורם של דמי ההיתר שהיה משלם כחוכר, כך שרק היתרה תושב לו.

יצוין, כי למרות הנימוקים המפורטים בו, פסק הדין עומד בסתירה ללשון החוק המפורשת הקובעת כי רק מי שכבר הגיע למעמד משפטי של "חוכר לדורות" חייב בתשלום היטל ההשבחה. מאידך, הוא מיטיב במידה רבה עם הרשויות המקומיות שנאלצו להסתפק במקרים רבים ב"חלף היטל ההשבחה" בגין השבחת קרקעות המדינה.

 המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברים אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.