משבר הדיור - מגמות בישראל 2016

מאת: עו"ד אריה סער

"משבר הדיור" הפוקד את מדינת ישראל, בין אם אכן קיים מחסור בדירות ובין אם לאו, הוא נושא שנמצא בראש סדר היום של כל ממשלה בשנים האחרונות. במאמר קצר זה אתייחס לשתי פעולות חקיקתיות מהפכניות, בהן נקטה הממשלה, אשר נכנסו לתוקף באופן סופי בינואר 2016, ומטרתן הגדלת היצע הדירות.

 א. איסור מתן היתר: שימוש חורג ביחידת דיור – הוראת שעה

סוד ידוע הוא כי דירות מגורים רבות בישראל משמשות למשרדים ומקצועות חופשיים אחרים. התופעה קריטית יותר באזורים שיש בהם ביקוש גבוה לדיור.
לרשויות המקומיות, אין אינטרס לפעול בנחישות נגד התופעה מאינטרסים כספיים טהורים.

מצד אחד, דירה המשמשת למשרד יוצרת לעיריה תשואה גבוהה של ארנונה לעומת מגורים, שיכולה להגיע ל-500%, ומצד שני, דירה כזו לא צורכת שירותי חנוך, תברואה ועוד.
לעומת זאת, הממשלה החליטה להכתיב לשלטון המקומי כללים חדשים. הכלל הראשון הוא איסור על וועדות התכנון להתיר שימוש חורג בדירות מגורים לצרכי משרדים. ההחלטה תקפה בעיקר לאזורי הביקוש הגדולים: במחוזות חיפה, המרכז ותל אביב.

המטרה המעשית של צעד זה הינה הגדלת היצע הדירות למגורים במחוזות הנ"ל בתוך פרק זמן קצר ובלימת עלייה במחירי הדירות, כאשר ע"פ נתוני משרדי הממשלה השונים מדובר באלפי יחידות דיור המשמשות למשרדים באזורים בעלי ביקושים גבוהים.

התיקון לחוק מחריג פעוטונים, גני ילדים ו"שימושים רפואיים", לגביהן ניתן לאשר בקשה לשימוש חורג.

בכך מקווים בממשלה לתפוס שתי ציפורים: מחד, לסייע למשבר הדיור המתמשך ומאידך, לתת מענה לאלפי משרדים הנבנים באזורים רבים ברחבי הארץ אשר על פי הצפי עלולים לסבול מביקושים נמוכים. רק בתל אביב נבנים כיום כ-500,000 מ"ר למשרדים.

הוראת השעה תישאר בתוקף עד ה – 31 לדצמבר 2020.

ב. השלמתו הסופית של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה

הצעד השני שאמור להאיץ את היצע הדירות, נוגע בהתנהלותן של הוועדות לתכנון ובניה שזכו לתואר "צוואר בקבוק" והולידו תופעות שחיתות רבות. בתאריך 1.1.2016 הושלמו באופן סופי הוראותיה של הרפורמה בתכנון רישוי ובנייה, אשר זכתה לכינוי "רפורמת המרפסות", זאת על אף היותה רפורמה רחבה וכוללנית אשר נוגעת בהיבטים רבים הקשורים להליכי תכנון ובנייה.

הרפורמה עוגנה בחוק התכנון והבנייה על ידי תיקון 101 ותכליותיה, בין היתר, הן התמודדות עם חוסר היעילות וסרבול ההליכים המנהליים בכל הנוגע לאישור תכניות תכנון ובנייה בוועדות השונות. חוסר יעילות זה הוגדר על ידי משרד הפנים כאחד הגורמים למחסור ביחידות דיור למגורים, לעלייה המתמשכת במחירי דירות מגורים ולמשבר הדיור אותו אנו חווים.

על פי מנהל התכנון, השינויים העיקריים אותם מבקשת הרפורמה להוביל הינם:
הגדלת סמכויות לוועדות המקומיות והגבלת המועד שלהן למתן החלטות, כך שבקשות מסוימות יאושרו באופן אוטומטי, ככל שהוועדה לא תעמוד במניין הימים הקבועים בחוק למתן החלטה. כמו כן, הוגברה השקיפות והפישוט של הליכי בתכנון.

יתר על כן, התיקון מאפשר הוספת שטחי בנייה למגוון רחב של מגרשים בעלי ייעודים שונים [מלונאות, תעשייה, משרדים ועוד], ואף סולל את הדרך להשבחת מקרקעין במגוון רחב של דרכים ובפרק זמן קצר משמעותית ביחס לעבר.

נושא נוסף שהתיקון עוסק בו הוא הסדרת דיור בר השגה לזכאים.

יחד עם זאת, בכל הנוגע לביקושים הגבוהים, נראה שהממשלה זנחה את ניסיונות ההתמודדות איתם לעת עתה, תוך הבנה שכוחות השוק אשר פועלים בסביבת כסף זול, שחלקו מגיע מחו"ל, חזקים יותר. נראה שהצעד האחרון בו נקטה הממשלה לטיפול בצד הביקוש – העלאת מס הרכישה למשקיעים, צינן מעט את השוק ויצר הכנסות רבות ממיסוי מקרקעין עקב התנפלות המשקיעים על כל דירה לפני כניסת התיקון לתוקף.
במצב הנוכחי, עדיין קיים חוסר אמון מצדו של הציבור כלפי הממשלה, כאשר הראשון ממשיך לרכוש דירות במחירים הממשיכים לעלות.

משרדנו אשר מתמחה בטיפול בתשלומי חובה מול רשויות מקומיות ולווי בהליכי תכנון ובניה בוחן את השינויים החקיקתיים שהוזכרו לעיל ויודע לתת מענה, ללוות ולסייע ללקוחותינו בבואם להתמודד מול הרשויות השונות בנושאים לעיל.

 המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברים אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.