האם שמאי מכריע חייב לבקר אישית בנכס ?

מאת: עו"ד עמיעד גולדנברג

חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008 מאפשר לחייב בהיטל השבחה, שאינו חולק על עצם החיוב אלא רק על גובהו, לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע. סדרי הדין למינוי והדיון בפני השמאי המכריע קבועים בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס"ט-2008.

תקנה 8 לתקנות קובעת כי: "השמאי המכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים, ואולם אם ראה כי בעת ביקורו הצפוי בנכס, עתיד להיות נוכח אחד הצדדים בלבד, יודיע לשאר הצדדים על תאריך הביקור הצפוי".

לפי התקנה השמאי המכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים. השאלה היא האם במקרה הרגיל על השמאי המכריע לבקר בעצמו בנכס עובר למתן השומה המכרעת או שהוא יכול להיעזר במישהו אחר מטעמו.

יצוין, כי על פי תקנות האתיקה המקצועית של שמאי המקרקעין, עריכת שומה בנכס מקרקעין על-ידי שמאי מקרקעין (שאינו שמאי מכריע) מצריכה ביקור פיזי בנכס, אך השמאי רשאי להיעזר בגורם אחר שמבקר בנכס מטעמו. ביקור זה נערך, בדרך כלל, על ידי מתמחה ממשרדו של השמאי.

האם יש מקום להבחין בין הכללים החלים על שמאי מקרקעין רגיל לבין אלו החלים על שמאי מכריע, במובן זה שעל שמאי מכריע לבקר בעצמו בנכס נשוא השומה?

שאלה זו עמדה לדיון בבר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון (פסק הדין ניתן ביום 5.3.15).

בית המשפט העליון (השופטת דפנה ברק-ארז) קבע (אם כי "במבט הצופה פני עתיד בלבד ולמעלה מן הצורך" שכן בקשת רשות הערעור עצמה נדחתה מסיבות אחרות), כי קיימים מקרים שבהם שמאי מקרקעין יכול להיעזר באדם אחר לצורך הביקור, אולם כשמדובר בשמאי מכריע קיימים טעמים טובים לכך שככלל הוא עצמו יבקר בנכס, יתרשם מהנכס שבמחלוקת באופן בלתי אמצעי ויאפשר לצדדים להשמיע את טענותיהם ביחס לממצאי הביקור בפניו.

בית המשפט נימק את קביעתו הנ"ל במספר טעמים:

א. מעמדם ותפקידם של השמאים המכריעים כגורם ניטרלי ואובייקטיבי.

ב. מעמדו של השמאי המכריע כגוף מקצועי בעל מאפיינים מעין-שיפוטיים.

ג. הצורך בהליך ראוי והוגן.

ד. חיזוק אמון הצדדים בשמאי המכריע.

ה. מניעת העלאת טענות מאוחרות לקיפוח.

ו. מקורות נורמטיביים נוספים, מהם ניתן ללמוד על החשיבות הטמונה בביקור בנכס על-ידי השמאי המכריע.

ז. החשיבות הנודעת לביקור בנכס בהקשרים אחרים, כדוגמת חיוב בארנונה.

בית המשפט ציין כי הביקור בנכס על ידי השמאי המכריע עצמו אינה פעולה שעשויה להקים חשש לפגיעה ממשית ביעילות ההליך ולהטלת נטל על שמאים מכריעים שאינם יכולים לעמוד בו, וכי היתרונות הגלומים בביקור של השמאי המכריע עצמו בנכס עולים על החסרונות הכרוכים בחיובו בכך, שהעיקרי בהם הוא פגיעה ב"גמישות" של השמאי המכריע וביכולתו להיעזר באחרים לשם עריכת השומה.

על אף הכלל הנ"ל, בית המשפט היה מודע לכך שייתכנו מקרים שנסיבותיהם יצדיקו שהשמאי המכריע לא יחויב אישית בביקור בנכס בעצמו, כגון:

א. מצבו של הנכס (למשל כשמדובר במגרש ריק ושטוח).

ב. המועד הקובע לעריכת השומה (למשל כשבמצבו של הנכס כבר אין כדי לסייע להכרעה במחלוקת שנוגעת לתקופה ישנה יותר).

ג. כאשר מדובר רק בביקור נוסף בנכס לצורך השלמת פרטים.

ד. כאשר אופייה של המחלוקת בין הצדדים מאפשרת להציג בפני השמאי המכריע תיעוד חזותי שיש בו להוות תחליף מלא לביקור בנכס.

לפיכך, במקרה שבו השמאי המכריע מחליט, על אף האמור לעיל, שלא לבקר בעצמו בנכס נשוא השומה, עליו לפרט את הטעמים לכך בפרוטוקול הדיון או בשומה המכרעת עצמה.

עוד המליץ בית המשפט, כי על אף שתקנה 8 לתקנות קובעת כי השמאי המכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים, יש הגיון בכך שדרך כלל הביקור של השמאי בנכס ייעשה בנוכחות הצדדים, באופן שיאפשר להם להעלות את טענותיהם באופן המיטבי תוך התייחסות לנכס עצמו.

לעניות דעתי, לא ניתן ולא צריך לערוך את האבחנה המלאכותית שערך בית המשפט בין סוגי השמאים השונים. אין חולק, כי בדרך כלל יש וצריך לערוך ביקור בנכס לפני מתן חוות הדעת השמאית.

יחד עם זאת, אם מבחינה עניינית, וזו כנראה הדעה המקצועית הבאה לידי ביטוי בכללי האתיקה של שמאי המקרקעין, אין צורך בביקור בנכס דווקא על ידי השמאי החתום על חוות הדעת, ואין בכך כדי לפגוע באיכותה המקצועית של חוות הדעת, מדוע לא יהיה הדבר כך גם כאשר מדובר בשמאי מכריע ? ומה הקשר בין מעמדו או חיזוק מעמדו של השמאי המכריע לדרך המקצועית שבה הוא אמור להגיע למסקנה בחוות דעתו ?

לדעתי האישית, למעט במקרים נדירים ומיוחדים, כל שמאי מקרקעין חייב לבקר אישית בנכס נשוא חוות דעתו. כך ראוי שינהג כל בעל מקצוע/מומחה לפני מתן חוות דעת מקצועית הנוגעת לנכס מסוים.

מפסק הדין הנ"ל ניתן להבין שזו גם עמדתו העקרונית של בית המשפט. יחד עם זאת, מכיוון שעל הפרק עמדו רק נהלי העבודה של השמאי המכריע ולא כללי האתיקה של שמאי המקרקעין, הגביל בית המשפט לשמאי המכריע את קביעותיו לפיהן ראוי שהוא יבקר בנכס בעצמו ובנוכחות הצדדים. ברור כי הנימוק של בית המשפט, לפיו זו אינה פעולה שעשויה להקים חשש לפגיעה ממשית ביעילות ההליך ולהטלת נטל על שמאים שאינם יכולים לעמוד בו, וכי היתרונות הגלומים בביקור של השמאי עצמו בנכס עולים על החסרונות הכרוכים בחיובו בכך, דומים גם כאשר מדובר בשמאי מקרקעין שאינו שמאי מכריע.

המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברים אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.