ארנונה יצירתית בשנת 2013

מאת: עו"ד רויטל פלדמן

דרכים יצירתיות של הרשויות המקומיות להעלות את סכום הארנונה ועמדת בית המשפט בעניין זה בשנה האחרונה

רצונן של הרשויות המקומיות להגדיל את ההכנסות מביא אותן לפעול ביצירתיות יתר על מנת לגבות יותר כסף מהתושבים. ארנונה היא הדרך העיקרית של הרשות לגבות כסף, ועל כן, רבים נתקלים בהודעת שומה פתאומית המגדילה את שטח הנכס או את הסיווג, לעיתים אפילו באופן רטרואקטיבי.
ב - 1985 אמנם נחקק ה - "חוק לייצוב המשק", אשר הגביל את שיעורי העלאת תעריפי הארנונה, והחל תהליך של חקיקה אשר הגביל את הרשויות בהעלאת ארנונה מעבר לשיעור הקבוע בחוק (אלא אם ביקשו וקיבלו את אישור שר הפנים והאוצר). אלא שחוקים אלו גרמו לרשויות המקומיות לחפש דרכים יצירתיות להגדלת סכום הארנונה שהן גובות, ע"ס הגדלת השטח, שינוי הסיווג ו/או דרכים יצירתיות אחרות.

דרך יצירתית ראשונה אותה אציג, היא חיוב הרשות בארנונה בגין שטחים שאינם קיימים בפועל כפי שניתן לראות בפסק הדין בינת סמך (אאוטסורסינג) בעמ' נ' עירית גבעתיים.

במקרה זה, קבעה עירית גבעתיים שיטת חישוב יצירתית לחיוב ארנונה, לפיה היא נהגה לעגל כלפי מטה ומעלה את שטחי הנכסים שבתחומה לצורך החיוב בארנונה, עד למטר הרבוע השלם הקרוב. נכס ששטחו על פי המדידות כלל יתרה של פחות מחצי מטר רבוע עוגל כלפי מטה. נכס ששטחו המדוד כלל יתרה של יותר מחצי מטר רבוע עוגל כלפי מעלה. כך גבתה העיריה מהתושבים ארנונה ביתר על שטחים שאינם קיימים במציאות.

כעת דמיינו לכם שיש כעשרה מיליון מטר רבוע של מבנים וקרקעות בעיר. כמה כסף הרוויחה העיריה מעיגול כלפי מעלה של חצי מטר רבוע?

תושבי העיר הגישו לבימ"ש בקשה לתובענה ייצוגית בעניין זה. בעקבות הבקשה הודיעה העיריה כי הנכסים בעיר ימדדו מחדש והארנונה תגבה ע"פ השטח המדויק של הנכסים בהתאם למדידות ללא "עיגול" שטחים.

בית המשפט נדרש לשאלה האם העיריה רשאית לעשות כן וקבע, כי ככלל אין בעיה לחשב שטח עם שארית במקרה ששטח הנכס אינו במטרים שלמים. אך במקרה זה, שיטת המדידה המדויקת ללא "עיגול" כלפי מעלה או מטה מתיישבת עם חוק ההסדרים והתקנות, אולם אינה מתיישבת עם צו הארנונה של העיריה, לפיו לא ניתן לחייב בגין חלקי מטר אלא רק בגין מטרים שלמים.

לפיכך קבע בית המשפט כי יש לחייב את שטח הנכסים בארנונה לפי מטרים רבועים שלמים ואם נותרה יתרת שטח, ניתן לעגלה כלפי מטה בלבד ולא כלפי מעלה, שכן עיגול כלפי מעלה מהווה פגיעה בקנינו של הפרט שלא כדין ובעיקרון חוקיות המנהל. כלומר, המסקנה היא אחת - לא ניתן לחייב בארנונה שטח שאינו קיים במציאות.

בעניין זה אנחנו רואים שבית המשפט הלך לטובת הנישום, שלל יצירתיות של העיריה לעגל כלפי מעלה חלקי מטרים, ואסר חיוב בגין שטחים שאינם קיימים.

דרך יצירתית נוספת להגדלת החיוב, היא פירצה בירוקרטית שמצאה עירית רמת גן בהליכי הערר. פרצה אשר נידונה בפסק דין מועדון כדורת דשא רמת גן נ' עירית רמת גן.

מועדון הכדורת חויב בסיווג "מסחר" בתעריף גבוה במקום בסיווג "אולם ספורט" בתעריף נמוך יותר. המועדון ניהל הליכים בוועדת הערר בשנת 2007 ,וזכה לאחר שהועדה קבעה שיש לחייבו בסיווג הזול "אולם ספורט".

העניין הגיע לבימ"ש, מכיוון שלגבי שנה קודמת הנישום לא הגיש השגה על סיווגו כ"מסחר", והעיריה, למרות שידעה שגם בשנה זו מדובר במועדון ספורט ולא בשטח מסחרי, ניצלה את המחדל של אי הגשת השגה והגישה תביעה לתשלום יתרת הארנונה ע"פ התעריף של הסיווג היקר "מסחר". תביעתה התקבלה בבית משפט השלום ומכאן הערעור.

בית המשפט המחוזי התערב לטובת הנישום וקבע, כי למרות העובדה שהוא אינו נוטה להתערב בהחלטותיהם של מנהל הארנונה וועדת הערר, מדובר במקרה חריג עקב החשיבות הציבורית העקרונית המיוחדת, ועקב הפגיעה באזרח כתוצאה מחסימת דרכו לערכאות השיפוטיות הרגילות. על כן, בנסיבות המקרה מכיוון שוועדת הערר החליטה שהסיווג הנכון הוא "אולם ספורט", ההגינות הציבורית מחייבת את התערבותו של ביהמ"ש אשר קבע כי הסיווג הנכון, גם רטרואקטיבית, הוא של "אולם ספורט".

המשמעות של פסק דין זה הינה שאם בשנה כלשהי התקבלה טענה מסוימת בוועדת הערר, אבל בשנה אחרת הסיווג בשומה שונה מהסיווג שנקבע בוועדת הערר, יש לשוב ולהגיש השגה וערר. אולם, גם אם פספסתם את המועד להגשת השגה, עדין פתוחה בפניכם הדרך להילחם בבית המשפט.
על אף האמור לעיל, חשוב לשים לב שבית המשפט בעניין זה אומנם פעל לטובת האזרח, אך ציין כי מדובר במקרה חריג .

דוג' שלישית ליצירתיות של העיריה בהגדלת הכנסות הארנונה, היא פיצול הנכסים למספר סיווגים, שחלקם בעלי תעריפים גבוהים יותר. בעבר גם אנו ניסינו לפצל לחלק מהלקוחות שלנו את הנכסים למספר סיווגי משנה בעלי תעריפים נמוכים יותר. למשל, לחייב את המחסן של העסק בתעריף נמוך מהעסק. העיריות התנגדו לכך ובית המשפט קיבל את עמדתן וקבע שיש לחייב לפי הסיווג העיקרי. כעת הרשויות עושות את מה שהן עצמן התנגדו אליו, מפצלות סיווגים ומחייבות חלק מהנכס בתעריפים גבוהים יותר. להלן שתי דוגמאות שהגיעו לבימ"ש ועסקו בסוגיה זו:

א. פס"ד עופר שערים אוטומטיים נ' עירית ראשון לציון.

לחברת "עופר שערים", מפעל לייצור שיווק ומכירת שערים. עד לשנת 2006 חויבה עופר שערים בארנונה לפי סיווג "תעשיה/מלאכה" בגין כל שטח המפעל. ב - 2006 פיצלה העירייה את שטח המפעל: חלק חייבה בסיווג "מלאכה" ואת היתר חייבה בסיווג "משרדים, מסחר ושירותים" בעל תעריף גבוה יותר . בשנת 2008 פיצלה שוב העיריה את המפעל לסיווג נוסף שלישי - "משרדים-מחסן". ועדת הערר קיבלה את עמדת העיריה בעניין כשרות הפיצול, ובגין החלטה זו הוגש הערעור.

בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי באופן כללי, סיווג נכסים נעשה לפי השימוש העיקרי בנכס להוציא מקרים חריגים בהם מדובר במתקן רב תכליתי, אשר לגביו, במקרים מסוימים, ניתן להפריד בין חלקיו ולסווגם בנפרד.
בעניינה של "עופר שערים" קבע בימ"ש שהמחלקות השונות של החברה הכרחיים בכל מפעל מייצר, מממשים את תכליתו, וכל אחד מהם הוא חלק מהמערך הכולל ואינו יכול להתקיים במנותק מהמפעל. לכן, אין מדובר במתקן "רב תכליתי", ויש לסווג את כל הנכס בסיווג העיקרי "תעשיה". יתרה מכך, בית המשפט קובע שגם אם בחלק מן הנכס מתקיימת פעילות שיווקית, הרי שהיא נלוות וטפלה לשימוש העיקרי בנכס, שהוא ייצור.

ב. פס"ד מנהל הארנונה של עירית פתח תקוה נ' אי.אם.סי קומפיוטר [פס"ד שהוביל משרדנו]

בנכס המשתרע על פני שתי קומות מנהלת חברת היי - טק עסק של פיתוח, תכנון, אחסון וגיבוי מידע אלקטרוני. הקומה השנייה של הנכס, סווגה לצרכי החיוב בארנונה כ - "תעשייה". את הקומה הראשונה, שבה חלק מהפעילות תעשייתית וחלק מהחדרים משמשים לצרכים אדמיניסטרטיביים, חייבה העיריה בסיווג "משרדים" במשך מספר שנים .
לאחר פגישה עם הלקוח, ואבחנת הבעייתיות שבחלוקה זו, הוגשו על ידינו השגה וערר לוועדת הערר. וועדת הערר קיבלה את טענותינו, וקבעה שהסיווג צריך להיות אחיד - תעשיה. העיריה מצידה, התעקשה על צדקת טענותיה, הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי והפסידה.

בית המשפט קבע שיש לחייב גם את הקומה הראשונה על פי סיווג תעשיה, שכן מדובר בשטחים המשמשים בערבוביה לפעילות תעשייתית ולפעילות הנהלה. עוד נקבע שיש קשר ברור ומהותי בין הפעילות בקומה השנייה לבין הפעילות בקומה הראשונה. הפרדה בין השימושים השונים, כפי שהעירייה מבקשת לעשות, תביא לפיצול הנכס לנתחים קטנים, טפלים ושוליים למהות העיקרית.            

המסקנה העיקרית שניתן לשאוב משני פסקי דין אלה היא, שעיריה אינה רשאית לפצל סיווג של נכס למספר סיווגים, כל עוד לא מדובר בנכס ענק שבו נעשים מספר שימושים שונים ולא קשורים אחד לשני. גם אם קיים מפעל כשלצידו מתרחשת פעילות של הנהלה, רכש, כספים ואפילו שיווק ומכירות, מדובר בחלק מהנכס, והסיווג צריך להיות אחיד. גישתו הכללית של בית המשפט הינה, שיש לצמצם פיצולים של נכס לסיווגים שונים.

הדרך היצירתית הרביעית אליה אתייחס במאמר זה הינה, גביית ארנונה מהנישום בגין בניה שלא הסתיימה. בפס"ד עיירית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ ניסתה העיריה לחייב בנין אשר נמצא בשלב המעטפת, כלומר ללא תשתיות. כל זאת החל מהמועד בו הפכה חברת "גב ים" למחזיקה בבניין. לטענת העיריה, אין לאפשר לבעל נכס להימנע מלהשלים פרטים הנוגעים לגימור או עיצוב הנכס על מנת להימנע מתשלום ארנונה. חברת גב ים, מאידך טענה שלא ניתן לחייב בארנונה בגין הנכס עד להשלמת עבודות הבניה בנכס והצדדים הגיעו עד לבית המשפט העליון בעניין זה.

יודגש, כי כבר ניתן בעבר פס"ד ע"י בית המשפט העליון [הנקרא בקצרה "המגרש המוצלח"], שדן בנכס שהיה קיים וניזוק באופן שאי אפשר להשתמש בו. בית המשפט פסק שלא ניתן לחייב בארנונה נכס שניזוק, גם אם ניתן להשמישו בעלות כספית סבירה. אולם למרות פסה"ד הנ"ל, במקרה דנן לא ויתרה העירייה וניסתה לחייב בנין שבנייתו טרם הסתיימה.

בית המשפט קבע כי הדרך לבחון האם בנייתו של הבניין הושלמה הינה אך ורק באמצעות המבחן האובייקטיבי, קרי בשאלה האם במצבו הנוכחי ראוי הנכס לשימוש או לא? לדבריו, לשאלה האם יכול המחזיק בנכס להשמישו בעלות סבירה - אין משמעות מבחינת דיני הארנונה. לפיכך פסק ביהמ"ש, שהמחזיק יכול לבחור להמשיך ולהותיר את הנכס במצב שהוא אינו ראוי לשימוש וכל עוד יעשה כן - לא יחויב בארנונה בגין ההחזקה בנכס. דברים אלה נכונים גם כאשר מדובר בנכס שהיה שמיש אך ניזוק, וגם כאשר מדובר בנכס שבנייתו טרם הושלמה.
משמעותו העיקרית של פסק דין זה היא שאין לרשות אפשרות לגבות ארנונה בגין נכס, בין אם הוא היה קיים ונהרס, ובין אם מדובר בבניין חדש שטרם חובר לתשתיות. בנוסף, למבחן העלות הכלכלית, ולשאלה אם ניתן להשמישו בעלות כספית סבירה, אין כל משמעות בדיני הארנונה.

לסיכום, ראינו מספר דרכים יצירתיות בהן מנסות הרשויות להגדיל את חיובי הארנונה, ואת גישתו המצמצמת של בית המשפט אשר אינה מאפשרת לעשות כן בנסיבות שנידונו. הרשויות ממשיכות בניסיונותיהן היצירתיות להגדיל את חיובי הארנונה של הנישומים. על כן, חשוב מאד "להיות עם היד על הדופק", ולפנות לגורם מקצועי ומוסמך אשר יכול לייעץ, ואף יודע לתת מענה מיידי לפעולותיהן של הרשויות.

• האמור במאמר לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.