ארנונה שלא עפ"י שימוש

מאת: טל יצחק-אזרואל, עו"ד

כלל ידוע הוא בדיני הארנונה כי חיוב נכס יעשה ע"פ השימוש הנעשה בו בפועל. סמכות הרשות המקומית להטיל ארנונה כללית על נכסים מוסדרת בהוראת סעיף 8 (א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) התשנ"ג- 1992, לפיו ארנונה תחושב לפי "יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס".

שרי הפנים והאוצר, שהוסמכו ע"פ סעיף 8 (ב) לחוק ההסדרים לקבוע כללים להטלת ארנונה כללית, קבעו בתקנה 1 לתקנות ההסדרים במשק המדינה כי סיווג נכס משמעו: "קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש הנעשה בו". ואכן, כלל זה, עבר כחוט השני בפסיקת בתי המשפט, בה נקבע כי סיווג נכס לצורך חיובו בארנונה כללית, יעשה ע"פ השימוש שנעשה בו.
(ראה בענין זה בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עירית קרית אתא, פ"ד מו (1), 793; ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים נ' עירית ראשון לציון, תק-על 2003 (1) 1478; ה"פ 1894/97 (ת"א) הבורסה לניירות ערך נ' עירית תל אביב (לא פורסם); רע"א 3784/00 שקם בע"מ נ' מועצת עירית חיפה ואח', פ"ד נז (2), 481)

כתוצאה מכך, נגזרו מס' הלכות משנה הנוגעות לסיווג נכס ביניהן בין היתר נקבע בפסיקה איסור חיוב ארנונה ע"פ מיהות המחזיק בנכס
(ראה: ע"א 8588/00 עירית עפולה נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נז (3) 337. ע"א 4335/01, עירית צפת נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נח (2), 17)
, שכן חיוב כזה, עומד בניגוד להוראת סעיף 8 המוזכרת לעיל.

האם בתי המשפט אכן מקפידים על הכלל לפיו סיווג נכס יעשה ע"פ השימוש שנעשה בו?

התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית- פסיקת בית המשפט העליון שניתנה לאחרונה, עלולה לפתוח את הפתח לחריגה מכלל זה, באופן אשר ספק אם בית המשפט העליון התכוון אליו. במה דברים אמורים?

בית המשפט דן לא אחת בסוגיית חיובם בארנונה של שטחי חנייה המשרתים עסק ובחרנו להציג את הבעייתיות דרך פסיקה זו.

בפסיקה הועלתה השאלה, האם שטחי חנייה, המשרתים עסק, לצורך חניית עובדים/ אורחים למשל, יחויבו כחלק מן העסק ע"פ התעריף לפיו מחויבים השטחים העיקריים שבו, או שמא יחויבו ע"פ סיווג נפרד המתאים לשימוש של חניה הנעשה בהם ואשר בד"כ קיים בצו המיסים ברשות המקומית.

בד"כ מדובר בהפרש תעריפים משמעותי, וכדי לסבר את האוזן נבהיר כי ע"פ תקנות ההסדרים במשק המדינה הקובעות תעריפים מקסימליים לסיווגים השונים, נקבע התעריף המקסימלי לחיוב עסק בסך של 300.63 ₪ למ"ר, ואילו תעריף המקסימום שנקבע לחיוב נכס המשמש חניון הוא 52.41 ₪ למ"ר (נכון לשנת 2006).

כך או כך, הפסיקה שניתנה בשאלת סיווגם של שטחי חניה הצמודים לעסק, מבולבלת ולא אחידה:
ברע"א 10643/02 חבס ח.צ פיתוח (1993) בע"מ נ' עיריית הרצליה (פסק דין מיום 14/5/06 - תק-על 2006(2), 1975) דן בית המשפט בחיוב שטחי חניה במבנה אשר בבעלות חברת חבס, בו שטח של 3700 מ"ר שימש כחניון. מרבית מקומות החנייה הושכרו לדיירי הבניין ו- 15 מקומות חנייה מתוך שטח החניון נותרו ריקים. העירייה חייבה את שטח החניון, ע"פ התעריף לפיו חויב העסק, במקרה דנן- מבנה תעשייה.

השאלה שהועלתה היא האם יש לסווג את שטח החנייה בתעריף שנקבע לחניון בתשלום אשר קיים בצו המיסים של עירית הרצליה, או בתעריף הארנונה שחל על העסק אשר כאמור הינו גבוה יותר?

בית המשפט המחוזי קבע כי יש לחייב את שטחי החניה ע"פ הסיווג שנקבע לשטחים העיקריים- קרי ע"פ סיווג תעשייה.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור שהוגש על פסק הדין וקבע כי יש לסווג את שטחי החניה, ע"פ סיווג "חניון בתשלום".

כל אחד משופטי בית המשפט העליון הגיע לאותה תוצאה בדרך אחרת. השופטים נאור וחשין לא דנו באופן ישיר בשאלה כיצד לחייב שטחי חנייה, והחלטתם התבססה על שיקולים פרוצדורלים וטענות הנוגעות לחוקיות הסיווג. לעומת זאת השופטת ארבל קבעה, כי שטח החניה עונה להגדרה הלשונית והתכליתית של חניון, ואין ספק שגם שטחי חנייה פרטיים מסייעים בפתרון בעיית החנייה באזור, דבר המטיב עם הציבור הרחב ועל כן יש לסווג שטח זה ע"פ סיווג חניון.

עירית הרצליה, לא השלימה עם החלטה זו והגישה בקשה לדיון נוסף - בדנ"א 4488/06 עיריית הרצליה נ' חבס (פסק דין מיום 8/10/06 - פורסם בנבו), ניתן ביום 8.10.2006 (פורסם בנבו).

בדונו בבקשה, דחה בית המשפט העליון את עתירת העיריה, והותיר את פסק הדין על כנו. לכאורה, תוצאת פסק הדין מחזקת את חיוב שטחי החניה הפרטיים ע"פ סיווג חניון , עם זאת, יש לשים לב לדברי הש' בייניש בפסק דינה, לפיהם אין לראות בפסק הדין שניתן בעניין חבס הלכה בעניין חיוב שטחי חניה פרטיים שכן כל אחד מן השופטים הגיע לתוצאה בדרך אחרת.

שאלת חיוב שטחי החניה בארנונה נדונה גם בע"א 8838/02 אבי גולדהמר נ' עיריית חיפה (פסק דין מיום 20/9/06 - תק-על 2006(3) 4582), דובר במבנה, אשר בקומת המרתף בו מצויים שטחי חנייה. המערערים החזיקו בשטחי חנייה חלקם בשכירות וחלקם בבעלות. העיריה חייבה את שטחי החניה בסיווג "עסקים אחרים", קרי ע"פ סיווג המבנה העיקרי.

גם בפסק דין זה עלתה השאלה האם יש לסווג את שטח החנייה בתעריף של חניון בתשלום או בתעריף ארנונה החל על העסק העיקרי?

בית המשפט פסק כי יש לסווג את שטחי החניה על פי התעריף לפיו מחויב העסק.

השופטת נאור קבעה בפסק דינה (בדעת רוב), כי כאשר אדם רוכש מקום חניה והוא חונה במקום שבבעלותו, לא ניתן לומר כי "החניה בו נעשית תמורת תשלום". בשאלת סיווג שטח החניה נקבע, כי יש לראותו כצמוד מהותית לשטח המשרד, לא ניתן להפרידו ויש לסווגו על פי אותו סיווג בו מחויב העסק העיקרי.

ע"פ דעת מיעוט של השופטת ארבל, שטח החניה מהווה חניון בתשלום ויש לסווגו על פי סיווג חניון. ע"פ גישה זו, אין הבדל במהות בין חנייה שמשמשת אדם אחד באופן קבוע לבין חנייה אשר מתקיימת בה תחלופה בין החונים, בשני המקרים יש תרומה לפיתרון בעיית החנייה.

לכאורה, קביעה זו סותרת את פסק הדין שניתן בענין חבס ואולם בית המשפט עורך אבחנה בין שטחי חניה המוחזקים בשכירות (כפי שהיה בחבס) לבין שטחי חניה שבבעלות המחזיק (כפי שבגולדהמר) וקובע באופן משתמע כי הקביעה בחבס נכונה לשטחים מושכרים.

בבר"ם 5299/05 עיריית רמת גן נ' אורי חן (טרם פורסם- (פסק דין מיום 2/11/06)): דובר על שלושה מקומות חניה בקומת המרתף של בניין משרדים אשר היו בבעלות המשיב. המשיב ביקש לפטור את שטח החנייה מארנונה בשל העובדה שמדובר בחנייה פרטית כפי שנקבע בצו המיסים של עירית רמת גן לגבי מקומות חנייה בבניין מגורים. לחלופין טען המשיב כי יש לחייב את שטח החנייה בסיווג של חניון.

בית המשפט לא קיבל את טענת הפטור תוך שהוא קובע כי מבקש הפטור לא הוכיח תכלית להענקת פטור מארנונה בגין שטחי חניות במבנה משרדים. כמו כן קבע בית המשפט כי יש לסווג את החניונים על פי השימוש העיקרי דהיינו על פי סיווג משרדים.

האם הכיוון שבית המשפט נוטה אליו הוא ששטחי חנייה הנלווים לעסק, יחויבו ע"פ תעריף העסק? מקריאת פסק דין חבס, דומה היה שהתשובה לכך שלילית שכן בית המשפט מחיל על שטחי החניה את הסיווג של חניון המתאים לשימוש שנעשה בהם. ואולם בפסק דין גולדהמר ובפסק דין אורי חן, מוחל הסיווג העיקרי החל על השטחים העיקריים, תוך אבחנה בין שוכר ובעלים.

והנה ממש לאחרונה, ניתן פסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, בעניין משטרת ישראל נ' עיריית חיפה (טרם פורסם - (פסק דין מיום 16/1/12)): בפסק דין זה קבע בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כי שטח חנייה של כ-4000 מ"ר אשר משמשים את המשטרה, יחויב ע"פ הסווג והתעריף שנקבע לשימוש העיקרי, ולא ע"פ סווג חניון. משבאנו לכאן, יש להזכיר את פסיקות ועדות הערר השונות אשר מוצאות את דרכן דרך פסיקת בתי המשפט, ובמס' החלטות, מצאו לנכון לאשר חיובם של שטחי חנייה ניכרים, ע"פ הסווג והתעריף שנקבע לעסק העיקרי.

עם זאת – משרדנו הוביל הליך אחד, אשר בו התקבלה טענתנו ולפיה יש להפריד את שטחי החנייה מהשימוש העיקרי של העסק, לאחר שהובלנו אבחנה משפטית מפסקי הדין גולדהמר וחן, אבחנה אשר נתקבלה ע"י הועדה.

מדובר בהחלטת ועדת הערר בחיפה בעניין הראל חב' לביטוח בע"מ נ' עיריית חיפה (החלטה מיום 12.1.09 - עררים מס' 167/03, 97/02, 13/00, 127/01, 108/04, 45/05, 97/06). דובר בשטחי חנייה ניכרים אשר שרתו את חב' הביטוח ציון. העירייה התבססה על החלטות בית המשפט שהוזכרו, וחייבה את שטחי החנייה לפי סווג חב' הביטוח (כ-1,000 ₪ למ"ר). משרדנו העלה את הטענה כי במקרה דנן, לא ניתן לומר כי השימוש של החנייה היא טפל לשימוש העיקרי בשל היקף שטח החנייה, שהגיע לכדי 60% משטח הנכס. כמו כן, נטען לחוסר סבירות קיצוני, בחיוב שטחי חנייה בתעריף של כ- 1,000 ₪ למ"ר.

ועדת ערר קיבלה את טענתנו, וקבעה כי יש להחיל על שטחי החנייה את התעריף השיורי שנקבע ל- "לעסקים אחרים", (כ- 300 ₪ למ"ר).

העירייה הגישה ערעור על החלטה זו, אך למיטב ידיעתנו, התיק הסתיים בפשרה מחוץ לכותלי בית המשפט.

לדעתנו, הכיוון שבתי המשפט נוטים אליו, קרי חיוב שטחי חנייה בתעריף העסקי העיקרי ראוי לביקורת וספק אם מתיישב עם מושכלות יסוד בדיני ארנונה. חיוב שטחי החנייה בתעריף העסק, מתעלם מן השימוש שנעשה בפועל באותם שטחים, שאלת המחזיק בשטחי החניה אינה רלבנטית לצורך קביעת הסיווג הנקבע ע"פ השימוש שנעשה בשטח זה.

מדובר בפתח אשר אין לאפשרו והוא עלול להכשיר מצב של חיוב ארנונה ע"פ מיהות המחזיק בנכס דבר שבית המשפט העליון פסק זה מכבר שאין לאפשר. גישת בית המשפט עלולה ליצור מצבים אבסורדיים לפיהם שטחי חנייה, בהם נעשה אותו שימוש, המצויים ממש באותו מקום, יחויבו בארנונה בהפרש תעריפים משמעותי, כשהאחד יכול להעלות בשיעור של פי 10 על האחר, והכל בשל מיהות העובד המשתמש בשטחי החניה.

יוצא אפוא שפסיקת בית המשפט בענין זה, עלולה להביא למצב הסותר את ההלכות שיצאו זה מכבר מפי ביהמ"ש העליון ואנו תקווה שהרשויות המקומיות, יפרשו את הפסיקה באופן שיתיישב עם הכלל לפיו חיוב נכס יעשה ע"פ שימוש, ולא ע"פ מיהות המחזיק בנכס.