ייחודיותו של הסכם עם רשויות מקומיות - מחשבה אחת קדימה

מאת: עו"ד אריה סער

רשות מקומית היא אורגן שלטוני שהוקם מכוח חוקי הרשויות המקומיות ולפיהם, היא חייבת לדאוג לצרכי התושבים שלה ומוסמכת להטיל ולגבות מהם תשלומי חובה. על פי הדין, גם כשהיא חותמת על הסכמים, לרבות הסכמי פשרה, היא עדיין כפופה לדין המנהלי. לכפיפות זו, יש משמעות חשובה מאוד לגבי כל מי שחותם על הסכם מול רשות מקומית.

על פי הפסיקה הקיימת, רשות שלטונית רשאית להשתחרר מהסכם באופן חד צדדי. בית המשפט העליון עיגן זאת תחת הלכה שנקראת "הלכת ההשתחררות". הלכה זו מאפשרת לרשות להשתחרר מהסכם ללא פניה לבית המשפט, עם זאת, כמובן שהיא כפופה לחובת תום לב מוגברת ועילה ראויה לביטול ההסכם.

המקור החוקתי להלכת ההשתחררות היא התפיסה כי לא ניתן לקשור את הקופה הציבורית בהתחייבות עתידית רבת שנים לטובת הקופה הפרטית של אזרח כזה או אחר, ויש לאפשר לרשות לבחון מחדש, לאחר תקופה סבירה, את האיזון בין האינטרס הציבורי לבין האינטרס של הפרט וזכות הקניין שלו.

לכאורה, הלכת ההשתחררות הופכת כל חוזה מול הרשות המקומית ל"רולטה רוסית" ומאיינת את הוודאות העתידית שלו. מצב זה פוגע ביציבות ובוודאות הכלכלית שחיוניים מאוד לפירמות במשק ולמשק בכללותו.

בתי המשפט רואים את האינטרס של המשק הלאומי בהסכמי פשרה של רשויות שלטוניות מול תושבים להסדרת מחלוקות בתחום המנהלי. האלטרנטיבה להסכמי הפשרה אלו היא התדיינות ארוכה וסבוכה בבתי משפט, דבר שיטיל עומס גדול על המערכת המשפטית והוצאות משפטיות מרובות לרשות המקומית ולנישומים עד כדי פגיעה רבה בפעילות הכלכלית במשק. בית המשפט קבע למעשה כי חוזקו של הסכם נקבע לפי רמת האיזון שיש בו בין אינטרס הפרט לבין האינטרס הציבורי.

מכאן, גדולה מאוד חשיבותו של אופן ניסוח הסכם פשרה מול רשות מקומית. לא די בכישורי ניסוח משפטיים מפולפלים, שכן חייבת להיות מסכת עובדתית, תנאים נוספים בדוקים בבסיס ההסכם, ראייה רחבה של האינטרסים של שני הצדדים ועיגונם בהסכם, כך שיבוא לידי ביטוי האיזון ביניהם בראיה ציבורית וכלכלית רחבה. כך, ניתן לחתום ולקיים הסכמים אשר יוצרים וודאות לתקופת ההסכם ואף לאחריו מול הרשות המקומית.
מומלץ, שהסכמים מול רשויות מקומיות ייעשו בסיוע של עורכי דין המומחים בהתמודדות ובהסכמים נגד/מול רשויות מקומיות.

להלן, שלוש דוגמאות להסכמים בנושא ארנונה מול רשות מקומית בהם הרשות חזרה בה מההסכם, והמחלוקת הוכרעה על ידי בית המשפט:

מקרה ראשון, חברה לייצור מוצרי בטון בצפון הארץ חתמה על הסכם שהסדיר את המחלוקת בארנונה בהיקף של מיליוני ₪ מול העיריה. לאחר מספר שנים, הודיעה העיריה על ביטולו של ההסכם והעלתה את הארנונה בעשרות אחוזים לאותו מפעל. התיק התגלגל עד לבית המשפט העליון שבדק את ההסכם, את יסודותיו ואת איזון האינטרסים כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם שכרתו הצדדים. בית המשפט קבע כי הרשות המקומית לא רשאית להשתחרר מההסכם וחובה עליה לקיים אותו, גם כשחלפו שנים מאז חתימתו.

במקרה אחר, חברת ביטוח גדולה במרכז הארץ, בחרה להעביר את משרדיה לעיר אחרת, מדובר במבנה בן עשרות אלפי מ"ר וארנונה במיליוני ₪ לשנה. ראשי החברה נפגשו עם ראש העיר, סגניו, מנכ"ל העיריה והצוות הבכיר בעירייה. ראש העיר הבטיח להם הנחה בארנונה, בהתאם לקריטריונים ידועים למפעל חדש, והדבר אף קיבל ביטוי לכך במכתב שהוציאה לשכת ראש העיר.

החברה הסתמכה על כך, והעבירה את משרדיה לעיר בעלות של מליוני ₪. לאחר המעבר היא קיבלה שומת ארנונה שהייתה גבוהה לדעתה. היא פנתה למנהל הארנונה להקטין את השומה בהתאם להתחייבות ראש העיר. מנהל הארנונה דחה את בקשתם בנימוק שהתחייבות ראש העיר לא מחייבת אותו, בתפקידו הסטטוטורי. החברה לא ויתרה ופנתה לבית המשפט המחוזי שקבע כי מנהל הארנונה צודק ואין תוקף משפטי מחייב להתחייבות ראש העיר. החברה ערערה לבית המשפט העליון. בית המשפט העליון דחה את הערעור תוך קביעה שאין תוקף להחלטת ראש העיר.

בתיק בו ייצג משרדנו, נחתם הסכם פשרה לעניין שומת ארנונה לנכס גדול בשנת 1994. בשנת 1997 פעלה העיריה בניגוד להסכם והעלתה את הארנונה ב- 40%. בהליכים שניהלנו בבתי המשפט המחוזי ובית המשפט העליון והסתיימו ב – 2015, קבעו בתי המשפט, כי לאור העובדה שלא חל כל שינוי בשימושים ובעובדות בנכס, בשאר היסודות שימשו בסיס להסכם ובאומד דעת הצדדים בעת חתימת ההסכם ובמשך השנים, העיריה לא רשאית להשתחרר מההסכם. 

המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברים אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.